Renégocier son prêt : un gain de plusieurs dizaines de milliers d'euros

Les demandes de renégociations de crédits sont nombreuses, tout simplement parce que les taux d'intérêt des prêts actuels sont encore attractifs.

«Le fait le plus significatif de ces derniers mois, et particulièrement depuis cet été, porte sur l'augmentation croissante des demandes de renégociations : 30% des dossiers déposés sur notre site (meilleurtaux.com) en octobre portent sur la renégociation des prêts (15 .000 dossiers sur un total de 49 .000 dossiers), soit près de cinq fois plus que ce que nous constations un an plus tôt», explique Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux.

Le montant moyen d'un prêt immobilier renégocié s'élève chez  Meilleurtaux à 130.478 euros, légèrement moins que le montant d'un crédit immobilier -dont la moyenne est de 152.001 euros. C'est parfaitement logique, puisque les prêts renégociés sont des prêts qui ont déjà donné lieu à des remboursements pendant une ou plusieurs années.

Exemple de renégociation de prêt immobilier

Montant du prêt d'origine : 200.000 euros souscrit en octobre 2008 à  5,15% hors assurance sur une durée de 20 ans. La mensualité s'élève à 1.397 euros compte tenu d'une assurance emprunteur de 0,36%. 

Proposition de renégociation du prêt sur la même durée restante, soit 18 ans, en taux fixe à 3,25%.  La mensualité s'élève à 1.206 euros avec une assurance emprunteur de 0,36%. Gain par rapport au prêt d'origine : 34.113 euros, compte tenu de frais de renégociation d'un montant de 8.317 euros.

Selon les cas, la renégociation du prêt peut être encore plus intéressante. En effet, un bon dossier d'un jeune emprunteur peut bénéficier d'une assurance emprunteur à 0,15  du montant emprunté, et non 0,36% comme pris en compte dans l'exemple.

«Les ménages endettés, dès lors que leur prêt a été contracté avec un différentiel de taux d'un point par rapport aux niveaux actuels et que le capital restant dû est important, ont bien compris l'intérêt de la renégociation. Celle-ci permet en effet, dans certains cas, d'économiser jusqu'à cinq années de remboursement et près de 50% du coût du crédit, cela à mensualités constantes», indique Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux.

La renégociation permet donc, dans de nombreux cas, une économie de plusieurs dizaine de milliers d'euros sur la durée totale du prêt, sans pour autant alourdir la pression financière mensuelle sur l'emprunteur.

Projet de loi de finance 2011

Le gouvernement a présenté le projet de Loi de Finances 2011

Le projet de budget 2011 se caractérise par une réduction historique du déficit, qui passe de 152 à 92 milliards d'euros. La stratégie du Gouvernement vise à un retour progressif de l'équilibre des financespubliques en agissant prioritairement sur la réduction des dépenses, pour éviter toute hausse généralisée des impôts. 
Réduire les déficits sans brider la reprise, tels sont les objectifs affichés du budget 2011. Qualifié "d'historique" par François Baroin, le projet de loi de finances prévoit une réduction de près de 2 points du déficit public en un an. Il tomberait ainsi de 7,7 % du PIB cette année à 6 % en 2011. 
Le budget 2011 est aussi marqué par l’achèvement de la mise en place des dépenses d’avenir, la fin du plan de relance de l’économie et de la transition liée à la réforme de la taxe professionnelle qui ont pesé sur le déficit budgétaire en 2010 et qui ne se retrouvent pas en 2011. 
Maîtrise des dépenses, amélioration des recettes liée à la reprise de l’activité et suppressions de certaines niches fiscales sont autant de mesures qui permettront la diminution du déficit budgétaire. L'objectif du Gouvernement est de faire tomber le déficit public à 4,6 % en 2012, 3 % en 2013 pour atteindre en 2014 l'équilibre budgétaire. 
Pour bâtir son projet de budget 2011, le Gouvernement a retenu une hypothèse de 1,5 % de croissance en 2010 et de 2 % en 2011, après une récession de 2,6 % en 2009.

Un effort sans précédent de maîtrise des dépenses

Pour la première fois, le projet de loi de finances pour 2011 est construit à partir de la norme de dépense dite "zéro valeur" (hors paiement des intérêts de la dette et des pensions des fonctionnaires). Les dépenses de l'Etat sont ainsi strictement stabilisées en valeur et maintenues pour l'exercice 2011 à leur niveau de 2010, soit 274,8 milliards d'euros. 
Ministères, collectivités territoriales, Union européenne, opérateurs de l'Etat participeront à l'effort de maîtrise des dépenses de l'Etat. Pour y parvenir, le budget 2011 prévoit notamment :

• le non-remplacement d'un départ sur deux à la retraite dans la fonction publique en 2011 avec 31 638 suppressions de postes ;
• la réduction de 5 % des crédits de fonctionnement et d'interventions des ministères ;
• la maîtrise des dépenses du prochain budget en faveur de l'Union européenne ;
• la stabilisation de l'ensemble des concours financiers de l'Etat aux collectivités territoriales ;
• la réduction de 5 % des crédits d'intervention et de fonctionnement est également appliquée aux opérateurs. 
  La Justice ainsi que l'Enseignement supérieur et la Recherche sont les deux principaux ministères à bénéficier d'une augmentation de crédits. Le projet de loi de finances 2011 consacre 23,7 milliards d'euros au financement de la recherche et de l'enseignement supérieur, qui bénéficie aussi prioritairement du programme d'Investissements d'avenir. Une augmentation de 149 millions d'eurosest affectée à la Justice pour poursuivre la rénovation des prisons et l'ouverture de nouveaux établissements. La Chancellerie sera aussi la seule à bénéficier de créations nettes d'emplois (+ 400).

Un budget équitable dont la priorité est le financement de notre système de solidarité

Financer la réforme des retraites, la dette sociale et le déficit du budget de l’État et de la Sécurité sociale sont les objectifs du Gouvernement. Pour y parvenir, le Gouvernement a fait le choix de réduire les dépenses fiscales plutôt que de procéder à des augmentations généralisées d’impôts. Le projet de loi propose, par conséquent, un ensemble de réductions et de suppressions de dépenses et de niches fiscales.

• Pour financer la réforme des retraites , quatre mesures fiscales sont prévues : l'instauration d'une contribution de 1 % sur les hauts revenus et certains revenus du capital ; la suppression ducrédit d'impôt dividendes et du seuil de taxation des plus-values mobilières. Les entreprises seront également mises à contribution avec le déplafonnement de la quote-part des frais et charges sur lesdividendes de filiales perçus par les sociétés-mères.
• Pour financer la dette sociale , le Gouvernement propose d'instaurer une taxe des fonds placés sur la réserve de capitalisation des entreprises d'assurances et d'assujettir "au fil de l'eau lesprélèvements sociaux sur la partie euros des contrats d'assurance vie multisupport". Les contrats d'assurance maladie solidaires et responsables, jusqu'à présent exonérés de la taxe sur les conventions d'assurances, y seront assujettis à hauteur d'un demi-taux de 3,5 %.
• Pour financer le déficit de l'Etat , le Gouvernement souhaite appliquer une réduction de 10 % de l'avantage procuré par les réductions et crédits d'impôts inclus dans le plafonnement des niches. L'effort réparti de façon équilibrée entre les ménages et les entreprises devrait permettre une économie de 10 milliards d'euros en moyenne sur 2011/2012. Seules les aides fiscales liées à l'embauche d'un salarié à domicile, à la garde des jeunes enfants et à l'investissement locatif dans le logement social en Outre-Mer ne seront pas réduites.
• Impôt sur le revenu . Les déclarations multiples en matière d'impôt sur le revenu, qui étaient possibles l'année du mariage, du pacs ou du divorce seront supprimées afin de rétablir l'égalité face au principe de progressivité de l'impôt et de simplifier les démarches.
• Crédit d'impôt pour les dépenses liées au photovoltaïque . Le taux du crédit d'impôt sur lerevenu pour les dépenses d'équipements de l'habitation principale sera ramené de 50 % à 25 %. Cette réduction devrait procurer un gain de 150 millions d'euros dès 2011.
• Offre triple-play . Le taux réduit de la TVA applicable aux offres de télévision ne sera plus appliqué dans le cadre d'offres composites, dites triple-play (internet, téléphone, télévision).
• Réductions d'impôt sur le revenu (IR) et d'impôt solidarité sur la fortune (ISF) au titre d'une souscription de capital de PME . L'objectif vise à recentrer ces mesures sur lesentreprises rencontrant des difficultés d'accès au financement en fonds propres. La réforme devrait limiter le coût de la dépense fiscale à hauteur de 18 millions d'euros en IR et de 61 millions d'euros en ISF.
• Véhicules de sociétés . La taxe sur les véhicules de société sera modifiée afin de rétablir l'imposition des véhicules immatriculés dans la catégorie N1. Ces véhicules seront désormais destinés au transport de voyageurs, de leurs bagages et de leurs biens.

Plus d'efficacité pour les dispositifs au service de l'économie, l'innovation et la croissance

• Recherche . Pour poursuivre son action en faveur de la recherche et de l'innovation, le Gouvernement propose de pérenniser le remboursement immédiat de la créance decrédit impôt recherche des PME.
• Innovation . Après les Etats généraux de l'industrie, le Gouvernement propose de rendre l'exploitation des brevets plus attractive en harmonisant les règles de déduction applicables aux redevances de concessions des brevets.
• Logement. Les dispositifs d'aide à l'accession à la propriété seront refondus pour en améliorer l'efficacité et augmenter la part des primo accédants. Le dispositif unique du prêt à taux zéro plus remplacera le prêt à taux zéro actuel et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou la construction d'une habitation principale.
• Territoires ruraux. Le développement des territoires ruraux sera encouragé par un aménagement du crédit d’impôt en faveur de l’agriculture biologique et des régimes d’aide à la création et à la reprise d’entreprises dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) et dans les zones d’aide à finalité régionale (AFR).
• Renforcer la régulation des marchés financiers . Le Gouvernement souhaite renforcer la régulation des marchés financiers en soumettant d'une part les activités risquées des grandesbanques à une taxe systémique, et d'autre part en renforçant les missions de l'Autorité des marchés financiers.

Les banques prêtes à distribuer le nouveau prêt à taux zéro

La plus faible commission qu'elles perçoivent pour distribuer le nouveau prêt à 0 % élargi pourra les conduire dans certains cas à renchérir le prêt complémentaire.

Bercy avait clairement signifié aux établissements de crédit qu'étant donné l'élargissement des emprunteurs concernés, aux profils moins risqués, il n'y avait pas de raison que leur rémunération se maintienne au niveau antérieur. Elle devait diminuer. Depuis, sa position n'a pas bougé d'un iota. Là où les banques percevaient 110 points de base au-dessus de l'obligation d'Etat, au 1 ^er janvier elles seront rémunérées, selon la durée du prêt accordé, à hauteur de 35, 55 ou 75 points de base, au-dessus d'un taux de swap moyen (le coût de la ressource des banques incluant leur prime de risque au dessus de l'OAT).Les banques ne jouent pas l'affrontement comme elles ont pu le faire lors des dernières réformes du prêt à 0 %. Elles seront prêtes le 1^er janvier à distribuer le nouveau crédit à taux zéro. A la clef, ce dispositif, qui vise les primo-accédants et n'est plus conditionné à un plafond de ressources, les conduira à octroyer 10 milliards d'euros de prêts à 0 %, là où elles n'en ont accordé que 4 milliards l'an dernier. Avec la bascule d'une partie des prêts conventionnels tarifés autour de 3,5 % en prêts à 0 %, ce seront ainsi « les trois quarts des accédants à la propriété qui bénéficieront de conditions d'emprunt optimales », estime Michel Mouillart.Pour autant, le mode de rémunération des banques pour distribuer ce nouveau prêt pourra aussi les amener à facturer plus cher le prêt complémentaire.

« Cela revient à une rémunération deux fois moindre. Les banques distribueront toujours le prêt à 0 %. Mais cela induira dans certains cas un renchérissement du prêt complémentaire sous forme de hausse des taux ou de frais de dossier », indique un banquier.

Cas marginaux

Dans certains cas d'emprunt dans le neuf, « marginaux » concède ce dernier, les ménages n'auront d'ailleurs pas forcément intérêt à souscrire un prêt à 0 % si sa durée est très courte avec des mensualités si élevées qu'il faille rallonger la durée du prêt complémentaire et par là augmenter les intérêts versés. Les banques devront alors déployer tous leurs efforts pour démontrer à leur client l'intérêt de souscrire un crédit à 0 % plutôt qu'un prêt classique.

Prêts immobiliers : légères hausses de taux en janvier

Début 2011, les taux des prêts immobiliers sont en légère hausse, de l'ordre de 0,15 point. Retrouvez tous les taux fixes et variables.

«Les prêts immobiliers à taux fixes devraient d'ici quelques jours atteindre 3,60% à 3,65% pour une durée de 15 ans au lieu de 3,50 % en décembre 2010 et 3,80% à 3,85% pour une durée de 20 ans au lieu de 3,70 % en décembre 2010» prévoit Empruntis. Les taux variables, qui présentent un intérêt toujours limité en raison du faible écart avec les taux fixes, enregistrent la même tendance. Les taux variables minima sont en hausse de 0,25% sur toutes les durées.

Taux de marché des prêts immobiliers à taux fixes et à taux variables au 3 janvier 2011

Durée	Taux fixes	Taux variables
7 ans	3,10 %	2,55 %
10 ans	3,20 %	2,85 %
15 ans	3,50 %	3,25 %
20 ans	3,70 %	3,40 %
25 ans	3,90 %	3,70 %
30 ans	4,30 %	4 %

Les taux des prêts immobiliers sont corrélés aux mouvements des taux obligataires et des taux des marchés financiers. Mardi 4 janvier, le rendement de l'OAT française reculait légèrement à 3,272% contre 3,274% la veille. Fin novembre et début décembre le rendement de l'OAT tournait autour de 3,30 %, ce qui avait entraîné une hausse des taux au début du mois de décembre. « Pour les semaines et les mois à venir, tout dépendra des mouvements observés sur les OAT et de l'attitude la Banque Centrale Européenne sur ses principaux taux directeurs. En clair, si les OAT baissent, les taux des crédits aux particuliers pourraient également baisser», conclut Empruntis.